Práva a povinnosti stran jsou obsaženy v § 2255 občanského zákoníku
Na základě řádně uzavřené nájemní smlouvy k bytu je hlavní povinností pronajímatele odevzdat nájemci byt ve stavu způsobilém k řádnému užívání (pokud se nedohodne s nájemcem, že byt může být i nezpůsobilý k tomuto užívání) a základní povinností nájemce je platit pronajímateli dohodnuté nájemné a úhrady za plnění poskytována v souvislosti s užíváním bytu.
Nájem zakládá nájemní smlouva uzavřená mezi pronajímatelem a nájemcem. Pronajímatel – vlastník, se zaváže přenechat nájemci byt či dům k dočasnému užívání a nájemce se zaváže platit za to pronajímateli nájemné. V žádném případě se nespoléhejte na ústní dohody, nájemní smlouva na byt musí být uzavřena písemně, jinak je chráněn pouze nájemce. Ideálně by vám ji měl připravit, nebo alespoň zkontrolovat advokát, který se specializuje na právo nemovitostí.
Nájem bytu za účelem zajištění bytových potřeb nájemce má svá specifika, protože zákon považuje nájemce za slabší stranu a poskytuje mu zvýšenou ochranu. Když si strany chtějí ujednat v nájemní smlouvě podmínky odlišně od zákona, vždy musí myslet na to, aby ujednání nezkracovala nájemcova práva podle § 2235 – 2301 Občanského zákoníku. K takovým ujednáním se totiž nepřihlíží a jejich porušení například nemůže vést k naplnění důvodu pro podání výpovědi nájemci. Podle této zvláštní úpravy se naopak nepostupuje v případě pronájmu bytu či domu k rekreaci nebo jinému zjevně krátkodobému účelu. Ačkoliv níže píšeme o bytu, pravidla platí přiměřeně také pro pronájem domu.
Chov zvířat je pronajímatel povinen povolit, pokud nezpůsobují velké obtíže v domě. Mnohokrát lze v nájemní smlouvě vyčíst, že zvířata jsou v bytě zakázána. Pokud se jedná o kočky nebo malé psy, je to neoprávněné vůči nájemci. Zvíře v bytě může být, jen nesmí způsobit pronajímateli nebo ostatním bytu obtíže. Zakázána jsou tedy hospodářská zvířata nebo velkochov menších zvířat.
Smluvní strany by si v nájemní smlouvě měly ujednat, která plnění a služby spojené s užíváním bytu zajistí pronajímatel. Když se nedohodnete jinak, musí pronajímatel zajistit po dobu nájmu dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu.
Společně s nájemným pak nájemce platí zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel. S tím se pojí další povinnost pronajímatele, který musí provést vyúčtování skutečné výše nákladů a záloh za jednotlivé služby za zúčtovací období (obvykle rok) a vyúčtování doručit nájemci nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. Na požádání nájemci umožní zpravidla do 4 měsíců po skončení zúčtovacího období nahlédnout do vyúčtování nákladů na poskytnuté služby za minulý kalendářní rok, pořídit si z vyúčtování výpisy, opisy nebo kopie, včetně dokladů týkajících se účtovaných nákladů. Porušením povinností týkající se vyúčtování se pronajímatel vystavuje riziku smluvní pokuty.
Po celou dobu nájmu musí pronajímatel udržovat byt a dům ve stavu způsobilém k užívání, a v domě udržovat náležitý pořádek, který je obvyklý místním poměrům. Na nájemci jsou pouze běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu. Jejich kritéria upravuje nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu.
Pronajímatel je povinen umožnit nájemci pracovat nebo podnikat z bytu. Nesmí však práce nájemce způsobí zvýšení zatížení samotného bytu nebo celého domu. Byt by měl primárně sloužit k bydlení, ne podnikání jako komerční prostor (prodejna, poskytování služeb, výdejna a jiné). Tuto skutečnost popisuje § 2255 odst. 2 násl. občanského zákoníku.
Pronajímatel a nájemce se mohou dohodnout na každoročním zvyšování nájemného. V praxi je součástí nájemní smlouvy často inflační doložka, která pronajímateli umožňuje každoročně zvýšit nájem o inflaci. Pokud smlouva zvyšování nájemného neupravuje, je třeba postupovat podle zákona. Pronajímatel může nájemci jednou za 12 měsíců písemně navrhnout zvýšení nájemného, a to až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Tímto způsobem lze zvýšit nájemné maximálně o 20 % za poslední 3 roky. Návrh je vhodné učinit písemně a prokazatelně jej doručit nájemci. Když nájemce zvýšení do 2 měsíců od dojití návrh neodsouhlasí, má pronajímatel 3 měsíce na to, aby se obrátil s určením nájemného na soud.